Afskriftir

Brunabótamat og afskriftir

Lög númer 34/1999 um breytingu á lögum um brunatryggingar númer 48/1994 kveða meðal annars á um að taka skuli tillit til afskrifta með hliðsjón af aldri, sliti, viðhaldi og ástandi eignar við ákvörðun brunabótamats fasteigna. Eftir að þessi breytingalög voru samþykkt var stofnaður hópur sérfræðinga við Fasteignaskrá Íslands sem þróaði reglur um afskriftir í brunabótamati. Hópurinn skilaði skýrslunni Brunabótamat: afskriftir um niðurstöður sínar í september 2000. 

Afskriftaaðferðir:

Í skýrslunni kemur meðal annars fram að meta má afskriftir eftir tveimur meginaðferðum. Annars vegar eru afskriftir við skoðun og hins vegar fræðilegar afskriftir. Samkvæmt fyrri aðferðinni athugar matsmaður á vettvangi ástand ýmissa þátta mannvirkis með tilliti til hrörnunar, viðhalds, aðstæðna sem mannvirkið er notað við, nýtingargildis og framtíðarnotkunar.

Það eru hins vegar kallaðar fræðilegar afskriftir þegar afskriftir mannvirkis eru ákveðnar eftir reiknireglu samkvæmt byggingafræðilegum forsendum án þess að skoðun komi til í hvert sinn sem afskrift er ákvörðuð. Forsenda afskrifta hvers húss fyrir sig er hins vegar nákvæm lýsing á húsinu í fasteignaskrá.  Sú lýsing byggir meðal annars á skoðun eignarinnar þegar hún var nýreist eða síðar ef hún hefur verið endurmetin af Fasteignaskrá Íslands. Það gefur auga leið að þegar viðhalda þarf árlega mati sérhvers húss eru afskriftir grundvallaðar á skoðun óraunhæfur kostur. Fræðilegar afskriftir á milli skoðana eru því óhjákvæmilegar þegar meta þarf allar húseignir á landinu.

Tegundir afskrifta og afskriftamörk:

Afskriftir mannvirkja vegna brunabótamats eru í megindráttum tvenns konar: 

1. Afskriftir vegna efnislegrar hrörnunar. Þær endurspegla minnkað verðgildi mannvirkis vegna áhrifa umhverfis, náttúruafla, slits og skemmda vegna notkunar og galla.
2. Afskriftir vegna úreldingar eru afskriftir vegna skertrar nýtingarhæfni og endurspegla þær minnkandi verðgildi vegna breyttra staðla eða krafna. Afskriftir vegna úreldingar eru alltaf háðar þáttum í mannvirkinu sjálfu.

Afskriftir brunabótamats vegna úreldingar eiga einungis við í undantekningartilfellum þegar eignir eru í lélegu ástandi og lítt eða ekki í notkun. Þá þarf að liggja fyrir staðfesting sveitarstjórnar á ástandi eignarinnar og notkun og að hún geri ekki athugasemdir við að mat verði lækkað.

Þær afskriftir sem mestu máli skipta við brunabótamat eru afskriftir vegna efnislegrar hrörnunar. Sú leið sem farin er við útreikning afskrifta í brunabótamati er að miða við byggingafræðilega sundurliðun húss. Samkvæmt henni er líftími einstakra byggingarhluta mannvirkisins ákveðinn og afskrifaður að teknu tilliti til viðhalds. Byggingarhlutum er skipt í efnisliði, vinnuliði og vélaliði og flokkaðir eftir lengd líftíma í eftirfarandi:

1. Skammtímaþætti; byggingarhlutar með líftíma styttri en 10 ár.
2. Millitímaþætti; byggingarhlutar með líftíma í 10 til 50 ár.
3. Langtímaþættir; byggingarhlutar sem hafa líftíma lengri en 50 ár.

Skammtímaþættir eru að jafnaði ekki afskrifaðir.

Millitímaþættir

Millitímaþættir eru afskrifaðir í samræmi við raunverulegan lífaldur en þó ekki neðar en í 60% af nývirði, sé miðað við meðal viðhald. Þessi mörk kallast afskriftamörk. Líftími millitímaþátta spannar langt tímabil, 10–50 ár. Við eðlilegt viðhald eru yfirgnæfandi líkur á því að verðgildi þeirra sé að meðaltali um og yfir 50% af nývirði. Af öryggisástæðum var valið að hafa þessi mörk  60% miðað við meðal viðhald.

Afskriftamörk langtímaþátta eru 30% miðað við meðal viðhald. Hér er um öryggismat að ræða en skoðun getur breytt þessum mörkum ef eitthvað kemur fram sem gefur tilefni til frávika.

Afskriftamörk eru breytileg eftir viðhaldseinkunn. Mynd 1 sýnir samband viðhaldseinkunnar og afskriftamarka. Skilgreindar eru viðhaldseinkunnirnar: mjög gott viðhald, gott viðhald, meðal viðhald, lítið viðhald og mjög lítið viðhald.

Mynd 1. Viðhaldseinkunnir

Afskriftaferlar:

Fyrir húseiganda er áhugaverðast að vita hvernig húseign afskrifast í heild. Heildarafskriftaferlar húseigna geta verið mjög breytilegir, bæði vegna breytilegs hlutfalls efnisliða af heildinni og mismunandi hlutfalls langtíma-, millitíma- og skammtímaþátta af heildarkostnaði. Á mynd 2 er sýnt dæmi um afskriftaferil steinsteypts íbúðarhúss sem fengið hefur meðal viðhald og afskriftamörk sem fram koma í töflu á mynd 1. Lóðrétti ásinn sýnir hlutfall af endurstofnverði nýs húss og lárétti ásinn sýnir aldur hússins í árum. Vinnuliðirnir haldast óbreyttir í öllum tilfellunum en efnisliðirnir afskrifast.

Mynd 2. Afskriftaferill við meðal viðhald

Skammtímaþættir eru ekki afskrifaðir, afskriftamörk millitímaþátta eru 60% og afskriftamörk langtímaþátta eru 30%. Af ferlinum á mynd 2 má sjá að afskriftamörk hússins í heild eru um 74% af endurstofnverðinu og er þeim að fullu náð eftir um það bil 70 ár. Heildarafskriftir verða því um 26%.

Afskriftirnar eru alltaf hraðastar í upphafi en svo hægir á þeim. Eftir því sem hús fá betri viðhaldseinkunn hægir fyrr á afskriftunum og afskriftamörkunum er náð fyrr.
 
Vinnuliðir eru ekki afskrifaðir í brunabótamati. Hvorki vinna manna né vélavinna er afskrifuð. Markmið með brunabótamati er að húseigandi fái bætur, skemmist hús hans í bruna, miðað við hvað kostar að endurbyggja eða lagfæra húsið þannig að það verði í sambærilegu ástandi og fyrir tjón.  Sá kostnaður sem fellur til við vinnu manna og véla til þess að koma húsinu í sambærilegt ástand og fyrir tjón er hins vegar óháður því hvort húsið er gamalt eða nýtt, vel við haldið eða slitið.

Þrátt fyrir að afskriftir í brunabótamati hafi verið innleiddar með lögum nr. 34/1999 verður ekki séð að ætlun löggjafans hafi verið að draga úr vátryggingarvernd húseigenda. Samkvæmt 37. gr. laga um vátryggingarsamninga nr. 20/1954 hafa tryggingafélög ætíð haft heimild til að meta sérstaklega tjón eftir að það hefur orðið og taka tillit til afskrifta við uppgjör bóta.